Visbiežāk rādītājs tiek izmantots nekustamo īpašumu, ražošanas ēku un būvju ar ilgu kalpošanas laiku novērtēšanā.
Aprēķināto ieguldījumu atdeves likmi izmanto, lai aprēķinātu aktīva pašreizējo vērtību. Tirgus cenas svārstās, tāpēc ienākumi no īpašuma iegūšanas tiek koriģēti ar sākotnējo ieguldījumu summu. Aprēķinu metodes ir balstītas uz ekonomiskā modeļa uzbūvi, tāpēc reālie rādītāji var atšķirties no aprēķinātajiem.
Kapitāla atdeves likmes aprēķināšanas metodes
Atkarībā no nekustamā īpašuma tirgus īpatnībām, objekta kalpošanas ilguma un atdeves likmes tiek izmantota viena no trim iespējām, kā aprēķināt standarta ieguldījumu atdeves likmi.- Lineārais aprēķins - Gredzena metode. Sākotnējo ieguldījumu summa tiek atmaksāta vienādās daļās katra gada beigās. Normatīvais rādītājs ir vienāds ar īpašuma kopējās vērtības koeficientu, kas dalīts ar īpašuma atlikušo kalpošanas laiku. Piemēram, biznesa centra izmaksas ir 100 tūkstoši dolāru, un kalpošanas laiks ir 10 gadi. Kapitāla atdeves likme ir 10%, ik gadu īpašniekam atdeves summās jāsaņem 10 tūkstoši dolāru. Metode neņem vērā nekustamā īpašuma tirgus dinamiku un ārējo faktoru ietekmi, tāpēc .
- Aprēķins atkarībā no ieguldījumu atdeves - Inwood metode. Īpašumā ieguldītais kapitāls tiek atdots, ņemot vērā kompensācijas koeficientu un pašreizējo ieguldījumu procentu likmi. Piemēram, kafejnīcas telpas izmaksas ir 50 000 USD, īpašuma kalpošanas laiks ir 20 gadi, un ieguldījumu atdeve ir 10%. Atlīdzības fonda factors ir 2500 USD gadā jeb 5%. Normatīvā kapitāla atdeve ir 10% + 5% = 15% jeb 7.5 tūkstoši USD gadā. Galīgā vērtība tiek pārskatīta atkarībā no ekonomiskās situācijas nekustamā īpašuma tirgū.
- Aprēķins pēc bezriska likmes – Hoskolda metode. Ieguldījumi īpašumā tika veikti ar tik augstu likmi, ka iespēja atkārtoti ieguldīt ar tādiem pašiem nosacījumiem ir niecīga. Piemēram, investīcijas skatu dzīvojamā kompleksā bijušas ar augstu ienesīgumu, bet vēlāk kaimiņos uzcelta naftas pārstrādes rūpnīca, investīciju ienesīgums kritās. Kapitāla atdeves likmes skaitliskā vērtība ir vienāda ar atdeves likmes un kompensācijas fonda faktora, kalpošanas laika un nulles riska procentu likmes reizinājuma summu.
Faktori, kas ietekmē kapitāla atdeves likmi
Investīciju atdeves likme ir atkarīga no paša īpašuma īpašībām, ārējā tirgus īpašībām un piedāvātās attīstības stratēģijas.- Īpašuma rentabilitate. Atkarībā no mērķa, stāvokļa un atrašanās vietas komerciālais nekustamais īpašums var nonākt līdz pat peļņai, gūt ienākumus vai pieprasīt subsīdijas. Ja objekts radīs zaudējumus, standarta atlīdzības likme būs visaugstākā.
- Nekustamā īpašuma darbības (īpašuma) termiņš. Stabilas investīcijas ar zemāko kapitāla atdevi - investīcijas komerciālajos nekustamajos īpašumos, kas atrodas pilsētas centrālajos rajonos. Ja objektam regulāri mainās īpašnieki un tiek veikts kapitālais remonts, kapitāla atdeves likme palielinās.
- Situācija nekustamā īpašuma tirgū. Pieprasījums pēc objektiem atsevišķos pilsētas rajonos, ienākumu līmenis, inflācijas temps un nodokļu sloga lielums ietekmē nekustamā īpašuma vērtību, mainot kapitāla atdeves likmi.
Atdeves likme faktiski pārvērš vērtības pieauguma likmi n gadus gadā.
Ir tris veidi, kā aprēķināt kapitāla atdeves likmi (r 1):
Taisna kapitala atdeve (Ringa metode);
Kapitāla atdeve no atlīdzināšanas fonda un ieguldījumu atdeves likme (Invudas metode), to dažreiz sauc par mūža rentes metodi;
Kompensācijas fonda kapitāla atdeve un bezriska procentu likme (Hoskolda metode).
Šī metode ir piemērota, ja ir sagaidāms, ka pamatsumma tiks atmaksāta vienādās daļās. Gada kapitala atdeves likme tiek aprēķināta, dalot 1 vai 100% ar periodu, pēc kura paredzamas īpašuma vērtības izmaiņas.
Atdeves likme ir ikgadējā bezprocentu aizstāšanas fondā ievietotā sākuma kapitāla daļa:
r 1 = 1/n, (4.14)
R \u003d r e + dep? (1/n), (4.15)
kur R - capitalizācijas likme;
r e - pašu kapitāla atdeves likme;
dep - īpašuma vērtības samazinājuma daļa caur n gadiem.
Gredzena metodi galvenokārt izmanto gadījumos, kad paredzams, ka īpašuma vērtība pieaugs n gadu laikā.
Gredzena metode tiek izmantota arī tad, ja investīcijas objektā nav pieejamas un bezriska instruments vai nu netiek atrasts tirgū, vai arī tam ir nestabila atdeves likme.
inwood method izmanto, ja kapitāla atdeves summa tiek reinvestēta saskaņā ar ieguldījumu atdeves likmi. Šajā gadījumā atdeves likme kā kapitalizācijas likmes neatņemama sastāvdaļa ir vienāda ar kompensācijas fonda koeficientu ar tādu pašu procentu likmi kā ieguldījumiem.
r 1 = sff(p, r e) = r e / ((1+ r e) n - 1), (4.16)
kur r e - pašu kapitāla atdeves likme;
r 1 - kapitāla atdeves likme;
sff(p, r e) - kompensācijas fonda factors.
Inwood metode tiek izmantota, ja ir sagaidāms īpašuma vērtības kritums un ir pieejami ieguldījumi vērtējamajā īpašumā vai līdzīgos īpašumos tirgū.
Hoskold method. Izmanto, ja sākotnējā ieguldījuma atdeves likme ir nedaudz augsta, tādēļ atkārtota investīcija ar tādu pašu likmi ir maz ticama. Par reinvestētajiem līdzekļiem paredzēts saņemt ienākumus ar bezriska likmi.
r 1 = sff(p, r f) = r f / ((1+ r f) n - 1), (4.18)
r 1 - kapitāla atdeves likme;
rf - bezriska likme;
sff(p, r f) - kompensācijas fonda koeficients.
Tirgū pieejamais instruments tiek izvēlēts kā bezriska atdeves likme, tādēļ, ja īpašuma vērtība nākotnē samazināsies, šīs metodes pielietošanai nav nekādu ierobežojumu.
4.2. tabula. Kapitalizācijas likmes aprēķināšanas piemērs
| Raditaji | Rādītāja vērtības noteikšana | |
| 1. | Bezriska likme (rf), % | Par bezriska likmi tika uzskatīta OFZ ienesīgums līdz termiņam, kas uz novērtējuma datumu bija 7.1% gadā. |
| 2. | Piemaksa par risku investēt nekustamajā īpašumā (р 1),% | |
| 3. | Zema likviditātes riska prēmija (p 2), % | p 2 \u003d rf? Texp; Ekspozīcijas periods (Texp) vērtējamā objekta segmentā ir 6 mēneši. p 2 \u003d 7.1%? 0.5 = 3.55% |
| 4. | Ieguldījumu pārvaldīšanas riska prēmija (р 3), % | Noteikuši eksperti vidējā līmenī, ņemot 2.5% |
| 5. | Pašu kapitāla atdeves likme (re) | Nosaka ar kumulatīvās veidošanas metodi: r e \u003d r f + p 1 + p 2 + p 3 r e \u003d 7.1 + 2.5 + 3.55 + 2.5 \u003d 15.65% |
| 5. | Īpašuma vērtības izmaiņas caur n gadi, % | Novērtējamās ēkas standarta kalpošanas laiks ir 100 gadi. Zemes gabala daļa vērtējamajā objektā ir aptuveni 20%. Novērtētās ēkas hronoloģiskais vecums ir 80 gadi. Tas nozīmē, ka atbilstoši būvnormatīviem 20 gadu laikā vērtējamais objekts zaudēs 80% no savas vērtības. dep = 80% pēc 20 gadiem |
| 6. | Atdeves rādītājs (r 1),% | Mēs izmantojam Hoskalda metodi r 1 = sff(p, r f) = r f / ((1+ r f) n - 1), r 1 = 0.071 / ((1+ 0.071) 20 - 1) = 0.024 vai 2.4% |
| 7. | Lielo burtu lietojuma līmenis, % | R \u003d r e + dep? r 1 R \u003d 0.1565 +0.8? 0.024 = 0.1757 jeb 17.57% |
Kapitalizācijas likmes aprēķins ar tirgus ekstrakcijas metodi (tirgus saspiešana)
Pamatojoties uz tirgus datiem par pārdošanas cenām un salīdzināmu īpašumu neto darbības ienākumu vērtībām, mēs varam aprēķināt kapitalizācijas koeficientu:
kur NOI i - i-tā analogā objekta neto darbības ieņēmumi;
V i - i-tā analogā objekta pārdošanas cena:
n ir līdzīgu nekustamā īpašuma objektu skaits.
Nekustamā īpašuma vērtēšanas procesā bieži tiek izmantota Gredzena metode, bet kāda ir tās būtība? Kadi ir ieguvumi? Kada ir rekapitalizācijas likme?
Apskatīsim šos un citus jautājumus sīkāk.
Metodes butiba
Gredzena metodes būtība ir sākotnēji paredzēt peļņas un finanšu izmaksu apjomu īpašuma lietošanas procesā noteiktā laika periodā un pēc tam noteikt saņemto peļņu.
Ir svarīgi atcerēties, ka šī metode ietver pamatsummas atmaksu. katru gadu vienadās daļās.
Lietojot šo paņēmienu, lineārā kapitalizācija pilnībā atbilst ienākumu plūsmas samazinājumam, tāpēc to nevar izmantot vienāda lieluma ienākumu plūsmām.
Jāņem vērā, ka atdeves likmes noteikšanas procesā tiek izmantota atdeves likme un procentu likme.
Salīdzinot ar citām metodēm
Sākotnēji jāsaprot, ka īpašuma vērtēšanas procesā īpaši populāras ir vairākas metodes: Ringa vai (DDP).
Abās metodēs tika noteikts princips, saskaņā ar kuru īpašuma izmaksas ir balstītas uz iespējamo peļņas gūšanu no tā tuvākajā nākotnē. Vienkāršiem vārdiem sakot: abas metodes ietver iespējamo nākotnes ienākumu no nekustamā īpašuma (ēkām un citām būvēm) pārvēršana tā izmaksās. Turklāt galvenā nianse ir riska līmenis, kas tiek ņemts vērā.
Ring metodes galvenā atšķirība no citām metodēm ir tā, ka tiek izmantoti dažādi ienākošo ienākumu konvertēšanas veidi. Gredzena metodē īpašuma izmaksas tiek veidotas tikai un vienīgi ņemot vērā ienākumus noteiktā laika periodā.
Piemēram, diskontētās naudas plūsmas metodē aprēķins tiek veikts, pamatojoties uz pēdējo dažu gadu rādītājiem, kā arī ņemot vērā ienākumus no iespējamās vērtētā īpašuma turpmākās pārdošanas pārskata perioda beigās. .
Priekšrocības
Gredzena metode ietver priekšrocības un noteiktus trūkumus.
Priekšrocības ietver:
- ērtība un vienkāršība nepieciešamo aprēķinu veikšanā. Tehnika lieliski piemērota nekustamā īpašuma objektiem, kuru īpašnieki ir uz ilgu laiku;
- ar tās palīdzību jūs varat ar augstu precizitāti, lai aprēķinātu pašreizējos tirgus apstākļus. Mūsdienās nereti, slēdzot darījumus ar nekustamo īpašumu, tiek analizēta cena un kvalitāte.
Methods trūkumi ietver:
- nepieciesams vismaz pamatprasmes, ja nav pietiekamas informācijas par darījumiem(šajā gadījumā to būs grūti aprēķināt);
- ja vērtējamais īpašums atrodas būvniecības stadijā to izvērtēt būs problematiski, jo ienākumu no tā izmantošanas vēl nav.
Formula, rekapitalizācijas likme
Ar Ring metodi tiek domāta ieguldījumu kapitāla atdeve katru gadu vienādās daļās. Šīs metodes iezīme ir atdeves likmes noteikšana attiecībā pret sākotnējām izmaksām.
Apricina formula:
Rr = Cdk + (1/P),
- CDK– kapitāla atdeves likme;
- P- novērtējamā īpašuma atlikušais saimnieciskās darbības laiks.
Kapitala atdeves likme
Gredzena metode būtu piemērota gadījumos, kad ir sagaidāma iespējamā kapitāla pamatsummas atgūšana. vienadās daļās. Šajā gadījumā ieguldījumu gada atdeves likmi nosaka opcija dalot aktīva kopējās izmaksas ar atlikušo lietderīgās lietošanas laiku.
Termins “lietderīgās lietošanas laiks” attiecas uz aktīva lietderīgās lietošanas laika apgriezto vērtību. Savukārt “aktīvu likme” ir gada procentuālā daļa no sākotnējā ieguldījuma, kas ir ievietots bezprocentu atlīdzības fondā.
Apskatīsim realu piemēru.
Saskana ar ieguldījumu nosacījumiem:
- termiņš ir 5 gadi;
- ieguldījumu atdeve - likme ir 12%;
- kapitālieguldījumu apjoms ir 10 tūkstoši dolāru.
Tātad saskaņā ar Ring metodi lineārā atdeves likme būs aptuveni 20% gadā, jo viss aktīvs tiks norakstīts 5 gadu periodā (100 / 5 gadi \u003d 20).
Šajā situācijā kapitalizācijas koeficients būs aptuveni 32% (12% + 20% = 32%).
Kas attiecas uz jautājumu par kompensāciju galvenajai ieguldījumu daļai ar obligātu ieguldījumu rentabilitātes apsvēršanu, atbilde ir tabulā:
Kā redzams, ieguldījumu atdeve investīcijās tiek veikta vienādās daļās visā īpašuma darbības laikā. 
Metode nekustamā īpašuma vērtēšanā
Gredzena metode nekustamā īpašuma vērtēšanā neņem vērā investoru forecasts un tirgus gaidas attiecībā uz:
- nekustamā īpašuma īpašumtiesību periods;
- prognozētā rentabilitātes dinamika;
- iespējamās izmaiņas īpašuma izmaksās.
Gredzena metode sniedz iespēju aprēķināt kopējo kapitalizācijas koeficientu, sākot no līdzīga vai līdzīga īpašuma pārdošanas izmaksām.
Šī metode ir balstīta uz tirgus informācijas izpēti par novērtējamā īpašuma izmaksām un tīro peļņu, ko var iegūt tā ekspluatācijas laikā.
Atklāti sakot, Ringa metode ir novērtēt novērtēto īpašumu ar līdzīgu. Tajā pašā laikā par pamatu tiek uzskatīta pārliecība, ka līdzīgam īpašumam ir vienāda kapitalizācijas likme.
Galvenais vērtētāja mērķis, izmantojot šo paņēmienu, ir līdzīga īpašuma racionāla izvēle.
Svarīgi attserēties, ka vislabākais variants būtu izskatīt īPašumu, kas tika novēts un pārdots arrdots arrdiem intervāliem, jo tikai Šajumā pāskatā es Ošā informācija nav jākoriģē.
Ir jāsaprot, ka jo labāk tiek novērtēts īpašums, jo zemāka būs kapitalizācijas likme.
Gredzena metode ir populāra, ja nepieciešams novērtēt īpašuma tiesības vai noteikt atsevišķu īpašuma fizisko sastāvdaļu izmaksas (piemēram,).
Šī novērtēšanas metode tiek uzskatīta par labāko variantu, ja ir steidzami jānosaka kapitalizācijas procentu likme. Turklāt, ja ir visa nepieciešamā informācija, tā tiek piemērota bez šaubām.
Potenciālie bruto ienākumi (PVC) ir ienākumi, ko objekts spēj gūt, nomājot to vai tā elementus un saņemot nomas maksu pilnā apmērā:
P V D = A C × N (\displaystyle PVD = AC\times N)
Kur: A C (\displaystyle AC)- nomas likme, naudas vienība/platības vienība/gads; – Objekta kvantitatīvais raksturojums, piemēram, vienības, kv.m.
PVD saistību ar citiem ienākumu līmeņiem no objekta darbības apraksta ar šādām formulām:
P V D − N Z − N P + D X P R = D V D (\displaystyle PVD-NZ-NP+DX_(PR)=DVD)
D V D − O R − R Z = C H O D (\displaystyle DVD-OR-RZ=CHOD)
Kur: NZ (\displaystyle NZ) N P (\displaystyle NP) O P< {\displaystyle OP<} PZ (\displaystyle PZ)
Kas jāņem vērā vērtēšanas praksē: nosakot ienākumus no nekustamā īpašuma nomas, jāievēro atbilstība starp nomas likmi un tās aprēķina bāzi. Nomas maksa par kopējo platību atbilst kopējai platībai, par lietderīgo platību - izmantojamā platība. Lietderīgā (iznomājamā platība) - īpašuma platība, kuru var izīrēt. Iznomājamās ēkas platības attiecība - iznomājamās platības attiecība pret kopējo ēkas platību
3.2. Faktiskie bruto ienākumi
Faktiskie bruto ieņēmumi (ARI) ir potenciālie bruto ieņēmumi (GRI) mīnus zaudējumi no nepietiekamas izmantošanas, īrnieku nemaksāšanas un papildu ienākumu veidi.
DIA saistību ar citiem ienākumu līmeņiem no nekustamā īpašuma darbības apraksta ar šādām formulām:
P V D − N P − N Z + D X P R = D V D (\displaystyle PVD-NP-NZ+DX_(PR) = DVD) D V D − O P − P Z = C H O D (\displaystyle DVD-OP-PZ=CHOD)
Kur: P V D (\displaystyle PVD)– potenciālie bruto ienākumi, naudas vienības; N P (\displaystyle NP)– zaudējumi no nemaksāšanas, naudas vienības; NZ (\displaystyle NZ)- zaudējumi no pārslodzes, naudas vienības; D X P R (\displaystyle DX_(PR))- citi ienākumi no īpašuma parastās tirgus izmantošanas, naudas vienības; D V D (\displaystyle DVD)- faktiskie bruto ienākumi, naudas vienības; O P (\displaystyle OP)- ekspluatācijas izdevumi, naudas vienības; PZ (\displaystyle PZ)– aizstāšanas izmaksas, naudas vienības; C H O D (\displaystyle CHOD)- neto pamatdarbības ienākumi, naudas vienības.
Kas jāņem vērā vērtēšanas praksē: nosakot ienākumus no nekustamā īpašuma nomas, jāievēro atbilstība starp nomas likmi un tās aprēķina bāzi. Nomas maksa par kopējo platību atbilst kopējai platībai, par lietderīgo platību - izmantojamā platība.
Lietderīgā (iznomājamā platība) - īpašuma platība, kuru var izīrēt.
Iznomājamās ēkas platības attiecība - iznomājamās platības attiecība pret kopējo ēkas platību
3.3. Ekspluatācijas izdevumi
Fiksētās izmaksas - nav atkarīgas no īpašuma slodzes (piemēram, īres vai apdrošināšanas maksājumi).
Mainīgās izmaksas - atkarīgas no īpašuma noslodzes (piemēram, maksājums par elektrību, uzkopšanas izmaksas u.c.).
3.4. Neto pamatdarbības ienākumi
Neto darbības ienākumi (NOI) ir faktiskie bruto ienākumi no īpašumu, kas rada ienākumus, atskaitot ekspluatācijas un aizstāšanas izmaksas.
NOR saistība ar citiem ienākumu līmeņiem no nekustamā īpašuma darbības tiek raksturota ar šādām formulām: P V D − N P − N Z + D H P R = D V D (\display stils PVD-NP-NZ+DH_(PR) = DVD)
D V D − O P − P Z = C H O D (\displaystyle DVD-OP-PZ=(CH)OD)
Kur: P V D (\displaystyle PVD)– potenciālie bruto ienākumi, naudas vienības; N P (\displaystyle NP)– zaudējumi no nemaksāšanas, naudas vienības; NZ (\displaystyle NZ)- zaudējumi no pārslodzes, naudas vienības; D H P R (\displaystyle DH_(PR))- citi ienākumi no īpašuma parastās tirgus izmantošanas, naudas vienības; D V D (\displaystyle DVD)- faktiskie bruto ienākumi, naudas vienības; O P (\displaystyle OP)- ekspluatācijas izdevumi, naudas vienības; PZ (\displaystyle PZ)– aizstāšanas izmaksas, naudas vienības; C H O D (\displaystyle CHOD)- neto pamatdarbības ienākumi, naudas vienības.
3.5. Saliktas procentu funkcijas
3.5.1. Saliktie procenti ir aprēķina modelis, kurā procenti tiek pievienoti [depozīta] pamatsummai un pēc tam piedalās jaunu procentu veidošanā.
3.5.2. Sešas salikto procentu funkcijas (pieņemot, ka maksājumi notiek attiecīgā perioda beigās):
| Nrp/lpp | Funkcijas nosaukums | Aprēķina formula, uzdevuma risināšanas piemērs |
| 1 |
Kumulatīvā (nākotnes) vienības summa |
Parada 1 den uzkrāšanos. laika posma: F V = P V × (1 + i) t , (\displaystyle FV=PV\times (1+i)^(t),) Kur: FV - nākotnes vērtība, den. vienības PV - pašreizējā vērtība, den. vienības i – uzkrāšanas (diskontēšanas) likme, vienību daļas/laika periods t – laika intervāls, laika periodi
|
| 2 |
Pašreizējas vienības izmaksas |
Parāda pašreizējo vērtību 1 den.unit, kas rodas nākotnē: P V = F V (1 + i) t . (\displaystyle PV=(\frac (FV)((1+i)^(t))).)
|
| 3 |
Vienības uzkrāšana periodā |
Parāda, kāda būs mūža rentes maksājumu sērijas nākotnes vērtība pēc visa perioda beigām: F V = (1 + i) n − 1 i × P M T , (\displaystyle FV=(\frac ((1+i)^(n)-1)(i))\times PMT,) Kur: PMT - mūža rentes maksājums, den. vienības Annuitāte - vienādu periodisku maksājumu virkne.
|
| 4 |
Atlīdzības fonda factors |
Parāda viena mūža rentes maksājuma vērtību, kas nepieciešama, lai līdz termiņa beigām uzkrātu 1 naudas vienību: P M T = F V × i (1 + i) n - 1 . (\displaystyle PMT=(\frac (FV\times i)((1+i)^(n)-1)).
|
| 5 |
Parastās mūža rentes pašreizējā vērtība |
Parāda nākotnes mūža rentes maksājumu pašreizējās vērtības vērtību: P V = P M T × 1 - (1 + i) - n i . (\displaystyle PV=PMT\times (\frac (1-(1+i)^(-n))(i)).)
|
| 6 |
Vienības nolietojuma ieguldījums |
Parāda nākotnes mūža rentes maksājuma summu, kas nepieciešama pilnai aizdevuma amortizācijai (atmaksāšanai): P M T = P V × i 1 − (1 + i) − n . (\displaystyle PMT=(\frac (PV\times i)(1-(1+i)^(-n))).)
|
3.5.3. Saistība starp uzkrāšanas (atlaižu) likmēm dažāda ilguma uzkrāšanas periodiem:
pamata version:
1 + i t = T t s q r t (1 + i t) = (1 + i) T t , (\display stils 1+i_(t)=(^(\dfrac (T)(t))sqrt((1+i_( t) ))))=((1+i)^(\dfrac (T)(t))),)
vienkāršotā versija:
I t = i T (T t) , (\displaystyle i_(t)=(\frac (i_(T))(((\displaystyle (\frac (T)(t))))))))
T ir ilgāks laika periods;
t ir īsāks laika periods.
| Uzkrāšanas (atlaizu) likme | Formula ikgadējās uzkrājumu likmes aprēķināšanai ( t g o d (\displaystyle t_(dievs))) | |
|---|---|---|
| Normals variants | Vienkaršotā versija | |
| Ikmenesa | 12 s q r t (1 + i g o d) − 1 = (1 + i g o d) 1 12 − 1 (\displaystyle ^(12)sqrt((1+i_(dievs)))-1=((1+i_(dievs))^ (\dfrac(1)(12)))-1) | i g o d 12 (\displaystyle (\frac (i_(dievs))(12))) |
| reizi ceturksni | 4 s q r t (1 + i g o d) − 1 = (1 + i g o d) 1 4 − 1 (\displaystyle ^(4)sqrt((1+i_(dievs)))-1=((1+i_(dievs))^ (\dfrac(1)(4)))-1) | i g o d 4 (\displaystyle (\frac (i_(dievs))(4))) |
| pusgada | 2 s q r t (1 + i g o d) − 1 = (1 + i g o d) 1 2 − 1 (\displaystyle ^(2)sqrt((1+i_(dievs)))-1=((1+i_(dievs))^ (\dfrac(1)(2)))-1) | i g o d 2 (\displaystyle (\frac (i_(dievs))(2))) |
Mazām likmēm / zemām prasībām aprēķinu precizitātei tiek izmantota vienkāršota versija. Piemēram, ar gada diskonta likmi 20%, mēneša likmes aprēķins parastajam variantam dos rezultātu 1.531%, bet vienkāršotajam - 1.667% apmērā.
3.5.4. Funkcijas 2, 4 un 6 ir apgrieztas 1, 3 un 5 (attiecīgi) - ja tiešā līnija ir aizmirsta, tad to var secināt no apgrieztā (un otrādi).
3.5.5. Uzdevumu piemēri.
1.uzdevums. Kāda ir pašreizējā vērtība 1,000,000 rubļu, kas tiks saņemti pēc 5 gadiem ar vidējo gada inflāciju 10%? Risinajums:
P V = 1 1000000 (1 + 0, 5) 5 = 620921 (\displaystyle PV=(\frac (1)(1000000))((1+0.5)^(5))=620921)
Ar nosacīti vienmērīgu naudas plūsmu sadalījumu periodā (0; t), diskontēšana tiek veikta perioda vidū, un vispārējā formula tiek pārveidota šādi:
P V = F V (1 + i) t - 0 , 5 . (\displaystyle PV=(\frac (FV)((1+i)^(t-0.5))).)
2.uzdevums. Nosakiet pašreizējo vērtību Ieņēmumi ir vienmērīgi visa gada garumā, diskonta likme ir 15% gadā. Risinajums: P V = 1 1000000 (1 + 0.15) 0.5 = 932505. (\displaystyle PV=(\frac (1)(1000000))((1+0.15)^(0.5))=932505 .)
Ja diskonta likmes vērtība laika gaitā mainās (mainīga diskonta likme), vispārējā formula ir šāda: P V = F V (1 + t 1) t 1 × (1 + i 2) t 2 × . . . × (1 + i m) t m (\displaystyle PV=(\frac (FV)((1+t_(1))^(t_(1))\;\times (1+i_(2)\;)^( t_(2\;))\times ...\times (1+i_(m)\;)^(t_(m)))))
Kur: i m ir diskonta likme laika intervālā ar tm vienību daļām/periodā.
3.uzdevums.– noteikt naudas summas pašreizējo vērtību pie šādiem nosacījumiem: FV = 200,000 rubļu, t1 = t2 = 1 gads, i1 = 15%/gadā, i2 = 20%/gadā.
Risinajums.
P V = F V (1 + i 1) t 1 × (1 + i 1) t 2 = 200,000 (1 + 0, 2) 1 × (1 + 0, 15) 1 = 144928. (\displaystyle PV=(\ frac) (FV)((1+i_(1))^(t_(1))\times (1+i_(1))^(t_(2))))=(\frac (200000)((1 +0) ,2)^(1)\reizes (1+0.15)^(1)))=144928.)
Paskaidrojums: skaidrības labad diskontēšanas process tiks sadalīts divos posmos: FV pārvietošana uz laiku t1; FV1 panākšana līdz 0: P V = F V (1 + i 2) t 2 − t 1 = 200,000 (1 + 0, 2) 1 = 166667 (\displaystyle PV=(\frac (FV)((1+i_(2)))^( t_( 2)-t_(1))))=(\frac (200000)((1+0,2)^(1)))=166667) P V = F V 1 (1 + i 1) t 1 = 166667 (1 + 0, 15) 1 = 144928 (\displaystyle PV=(\frac (FV_(1))((1+i_(1))^(t_ (1))))=(\frac (166667)((1+0.15)^(1)))=144928)
3.5.6. Kam jāpievērš uzmanība vērtēšanas praksē: uzkrāšanas likmes un laika perioda vērtībām ir jāatbilst vienam otram. Mēneša likme atbilst laika periodam mēnešos; gada - gados utt.
3.6 Donta un kapitalizācijas likme (kumulatīvās būvniecības metode, tirgus ieguves metode
3.6.1. Atlaides likme:
- procentu likme, ko izmanto, lai plānotās naudas plūsmas (ienākumus un izdevumus) sasniegtu noteiktā brīdī, piemēram, vērtēšanas datumā;
- procentu likme, kas raksturo investora prasīto atdevi, veicot ieguldījumus objektos un projektos.
Sinonīmi - nepieciešamā atdeves likme (likme), atdeves likme no ieguldītā kapitāla. Dimensija - vienības procenti vai daļas. Atkarībā no inflācijas komponentes uzskaites tiek izdalīta reālā (attīrīta no inflācijas komponentes) un nominālā (bez tīrīšanas) diskonta likme. Attiecībām starp tām ir šāda forma (Fišera formula):
I p = i H − i i n f 1 + i i n f (\displaystyle i_(p)=(\frac (i_(H)-i_(inf))(1+i_(inf))))
Kur: i p (\displaystyle i_(p))- reālā likme, daļu akcijas. i H (\displaystyle i_(H))- nominālā likme, daļu akcijas; i i n f (\displaystyle i_(inf))- inflācijas līmenis, vienību daļas.
3.6.2. Kapitalizācijas likme (kapitalizācijas koeficients) ir objekta neto darbības ienākumu attiecība pret tā tirgus vērtību, izteikta procentos.
3.6.3. Kumulatīvās būvniecības metode ir diskonta likmes aprēķina metode, kas ņem vērā riskus, kas saistīti ar investīcijām nekustamajā īpašumā. Diskonta likme tiek definēta kā bezriska peļņas, zemu likviditātes prēmiju, nekustamā īpašuma ieguldījumu riska prēmiju un ieguldījumu pārvaldības prēmiju summa:
I N L = i 12 × N (\displaystyle i_(NL)=(\frac (i)(12))\times N)
Kur: >N (\displaystyle >N)- objekta ekspozīcijas laiks tirgū, mēneši;< - безрисковая ставка, %.
laika periods, kas nepieciešams objektam. pārdot atvērtā un konkurētspējīgā tirgū, ievērojot visus tirgus nosacījumus. Prēmija par ieguldījumu (ieguldījumu) risku nekustamā īpašuma objektā ir prēmija par ieguldījumu (ieguldījumu nekustamajā īpašumā) sektorālo risku. Balva par ieguldījumu pārvaldīšanu - bonuses, kas ņem vērā novērtējamā īpašuma pārvaldīšanas sarežģītību.
3.6.4. Tirgus ieguves metode - metode kapitalizācijas koeficienta noteikšanai, pamatojoties uz neto nomas ienākumu un pārdošanas cenu attiecības analīzi atbilstoši reāliem darījumiem vai atbilstoši koriģētām cenām nekustamā ī pašuma objektu piedāvājumiem, ja objektu esošais lietojums atbilst to izmantošanai. Labākā un efektīvākā izmantošana:
R = C H O D C (\displaystyle R=(\frac (CHOD)(C)))
Kur: - kopējā kapitalizācijas likme, akcijas e - tirgus vērtība, naudas vienības; i C H O D (\displaystyle i_(CHOD))- neto pamatdarbības ienākumi, naudas vienības/gadā.
No dažādiem analogiem iegūtie rezultāti tiek svērti.
3.6.5. Kam jāpievērš uzmanība praksē: diskonta un kapitalizācijas likmju vērtībām jāatbilst naudas plūsmas veidam (piemēram, attiecībā uz inflācijas vai nodokļu komponentes uzskaiti).
3.7. Tiešās kapitalizācijas metode īpašuma tirgus vērtības noteikšanai
Tiešās kapitalizācijas metode ir diskontētās naudas plūsmas metodes īpašs gadījums. To izmanto, ja novērtējuma objekts rada neto pamatdarbības ienākumus, kuru vērtība ir vai nu relatīvi nemainīga, vai mainās vienmērīgi (vispārējā vērtēšanas teorija). Ņemiet vērā, ka saistībā ar nekustamā īpašuma vērtēšanu p.p. "c" 23.punktā teikts, ka ar metodi tiek novērtēti objekti, kuru remontā vai rekonstrukcijā nav nepieciešami būtiski kapitālieguldījumi, kuru faktiskā izmantošana atbilst to efektīvākajai izmantošanai.
Methods butiba:
C = C H O D R (\displaystyle (C)=(\frac (CHOD)(R)))
Kur: - novērtējuma objekta tirgus vērtība, naudas vienības; C H O D (\displaystyle CHOD)– neto pamatdarbības ienākumi, naudas vienības/gadā (periods); – kopējā kapitalizācijas likme, akcijas gadā (periodā).
Atšķirība starp tiešās kapitalizācijas metodi un kapitalizācijas metodēm saskaņā ar norēķinu modeļiem ir šāda:
- kapitalizācijas metodēs pēc aprēķina modeļiem kapitalizācijas likmes vērtību aprēķina, pamatojoties uz diskonta likmes vērtību un kapitāla atdeves likmi, ko nosaka, piemēram, Ring, Inwood modeļi. , Hoskolds;
- tiešās kapitalizācijas metodē kapitalizācijas likmes vērtību nosaka tieši, piemēram, no analogiem objektiem, izmantojot tirgus ieguves metodi.
3.8. Hipoteku investciju analize
3.8.1. Pamat definitions.
3.8.1.1. Hipotēkas kredīts ir aizdevums, kas nodrošināts ar nekustamo īpašumu. Saņemot kredītu nekustamā īpašuma iegādei, pats iegādātais īpašums nonāk hipotēkā (ķīlā) aizdevējam kā kredīta atmaksas garantiju.
Galvenie aizdevumu veidi:
- ar pastāvīgu maksājumu (pašabsorbējošais aizdevums) - procentu un aizdevuma galvenās daļas atmaksa tiek veikta vienādos maksājumos;
- ar mainīgiem maksājumiem - procentu un aizdevuma pamatsummas atmaksa tiek veikta ar maksājumiem, kuru summa laika gaitā mainās dažādu faktoru ietekmē (piemēram, aizdevuma pamatdaļas vai procentu atlikuma izmaiņas likme). Viena no iespējām šāda veida aizdevumam ir aizdevums ar lodveida maksājumu, kura atmaksa tiek veikta vienā maksājumā termiņa beigās.
3.8.1.2. Hipotekas konstante - hipotekārā kredīta apkalpošanas gada izmaksu attiecība pret sākotnējo summu (annuitātes maksājuma vērtība, kas noteikta ar funkciju "ieguldījums vienības nolietojumā" pašsaturoša aizdevuma gadījuma):
Pašapgūstoša aizdevuma hipotēkas konstante tiek aprēķināta, izmantojot salikto procentu funkciju "vienības nolietojuma imaksa" un ir vienāda ar sesto salikto procentu funkciju
cm.
Balona maksājuma gadījumā hipotēkas konstante ir vienāda ar aizdevuma procentu likmi.
3.8.1.3. Aizdevuma efektīvā procentu likme ir rādītājs, kas nosaka aizdevuma reālās izmaksas. Papildus aizdevuma nominālajai procentu likmei tiek ņemti vērā arī visi ar to saistītie izdevumi par tā uzturēšanu (komisijas maksa par konta atvēršanu un uzturēšanu, par skaidras naudas pieņemšanu kasē , par skaidras naudas saņemšanu bankomātā u.c.).
3.8.1.4. Hipotekārā parāda koeficients - aizdevuma summas attiecība pret īpašuma vērtību, kas kalpo kā attiecīgā aizdevuma nodrošinājums:
K I Z = K CH × 100 % (\display stils (K)_(IZ)\;=\;(\frac (K)(C))_(H)\times 100\%)
3.8.2. Galvenais hipotēku ieguldījumu analīzes matemātiskais aparāts:
3.8.3. Finanšu svira (saistībā ar hipotēku ieguldījumu analīzi) - pašu kapitāla un nekustamā īpašuma atdeves likmju attiecība:
- positivs - RSC > RH(norāda efektīvu pašu kapitāla ieguldījumu);
- negativs - RSC< RH.
3.8.4. Uzdevuma piemērs. Nosakiet finanšu sviras zīmi pie šādiem nosacījumiem: nekustamā īpašuma atdeves likme 15%; hipotēkas parada attiecība 70%; kredīts saņemts uz 20 gadiem ar 10% gadā, aizdevuma periodā tiek maksāti tikai procenti, aizdevuma ķermenis tiek atdots vienā maksājumā beigās Risinājums:
CH=x. (\displaystyle C_(H)\;=\;x.)
K \u003d K i z × CH \u003d x × 0.7 \u003d 0.7 x. (\displaystyle K=K_(iz)\times C_(H)=x\times 0.7=0.7x.) C K \u003d CH - K \u003d x - 0.7 x \u003d 0.3 x. (\displaystyle CK=C_(H)\;-\;K\;=\;x\;-\;0.7x\;=\;0.3x.)
P O K = 0.1 × K = 0.1 × 0.7 x = 0.07 x . (\displaystyle (\begin(masīvs)(l)POK=0.1\times K=0.1\times 0.7x=0.07x.\\\end(masīvs)))
R C K = C H O D − P O K C K = 0.15 x − 0.07 x 0.3 x = 0.26 (6) ∼ 26.7 % (\displaystyle (\begin(masīvs)(l)R_(CK)=(\ frac ((CHOD)\;-\);POK)(CK))=(\frac (0.15x\;-\;0.07x)(0.3x))=0.26(6)\sim 26.7\%\\\ end(masvs)))
R C K > R H → (\displaystyle R_(CK)\;>\;R_(H\;)\rightarrow ) sviras efekts ir pozitīvs
3.9. Diskontētās naudas plūsmas metode
Diskontētās naudas plūsmas metode ir izmaksu aprēķināšanas metode, kuras pamatā ir ar īpašumu saistīto ienākumu un izdevumu nākotnes naudas plūsmu samazinājums (diskontēšana), tostarp no tā pārdo šanas prognozētā perioda beigās līdz izmaksu noteikšanas datumam. .
Naudas plūsmas diskontēšana - naudas plūsmu vērtības noteikšanas process par iepriekšējo bridi(virzās pa kreisi pa laika asi).
Vispārējā aprēķina formula ir šāda (ja naudas plūsmas notiek perioda beigās):
C = ∑ j = 1 n C F j (1 + i) j + C F R E V (1 + i) n (\displaystyle C\;=\;\sum _(j=1)^(n)(\frac (CF_( ) j))((1+i)^(j)))+(\frac (CF_(REV))((1+i)^(n))))
| novērtējuma objekta vērtība, den. vienības; |
||
| CFj- | j-tā perioda naudas plūsma, den. vienības; |
|
| CF-REV- | reversija, naudas vienības; |
|
| i – |
diskonta likme, akcijas; |
Diskonta faktors (diskontēšanas faktors (faktors)) ir koeficients, ar kuru reizina nākamā perioda naudas plūsmas vērtību, lai iegūtu tās pašreizējo vērtību:
D = 1 (1 + i) t (\displaystyle d=\;(\frac (1)((1+i)^(t))))
Gadījumā, ja naudas plūsmu ģenerēšanas periods ir nosacīti bezgalīgs, to iedala:
prognozes periods - laika periods, kurā tiek modelētas naudas plūsmas no īpašuma. Prognozes periodu var uzskatīt par tipisku šādu aktīvu īpašumtiesību periodu, periodu pirms objekts nonāk stabilās ienākumu un izdevumu plūsmās;
pēcprognozes periods - laika periods, kas nāk pēc prognozes perioda.
Kapitalizācijas modeli var izmantot, lai noteiktu naudas plūsmas pēc prognozēšanas.
Pēcprognozes perioda naudas plūsma (reversija) tiek noteikta, izmantojot šādas metodes:
1. Piedāvātās pārdošanas cenas noteikšana pēc prognozētā perioda, pamatojoties uz pašreizējā tirgus stāvokļa analīzi, no līdzīgu objektu izmaksu monitoringa un pieņēmumiem par objekta stāvokli nākotn ē;
2. Pieņēmumu izdarīšana par nekustamā īpašuma vērtības izmaiņām īpašumtiesību periodā;
3. Prognozes perioda beigu gadam sekojošā gada ienākumu kapitalizācija.
Izmantojot kapitalizācijas modeli, lai noteiktu pēcprognozes perioda naudas plūsmas, tiek izmantota šāda aprēķina formula (ja naudas plūsmas rodas katra perioda beigās):
P V = ∑ j = 1 n F V j (1 + i) j + F V n + 1 R × 1 (1 + i) n (\displaystyle PV\;=\;\sum _(j=1)^(n) (\frac (FV_(j))((1+i)^(j)))+(\frac (FV_(n+1))(R))\times (\frac (1)((1+i ) )^(n))))
| PV – |
naudas plūsmu pašreizējā vērtība prognozētajā un pēcprognožu periodā, naudas vienības; |
|
| FV j – |
naudas plūsma j-tajā periodā, den. vienības; |
|
| n– |
forecasts perioda ilgums, periodi; |
|
| R– |
kapitalizācijas likme, akcijas |
Uzdevuma piemērs. Nosakiet šādu naudas plūsmu pašreizējo vērtību. 1. gads - 100 vienības, 2. gads - 150 vienības, 3. gads - 100 vienības, 4. gads (pirmais pēcprognozes perioda gads) - 120 vienības. I = 15%, R = 20%. Atlaide tiek veikta perioda beigās.
10. tabula
| Rādītājs |
Nozime |
|||
| forecast periods |
Pirmais gads pēcprognozes periodā |
|||
| 1 gads |
2 gadi |
3 gadi |
||
| Naudas plūsma, naudas vienības |
||||
| Atlaizu periods, gadi |
||||
| Diskonta likme, % |
||||
| Atlaižu reizinātājs, akcijas |
||||
| Pašreizējā vērtība, naudas vienība |
||||
| Lielo burtu lietojuma līmenis, % |
||||
| Nākotnes reversijas izmaksas, naudas vienība |
||||
| Pašreizējās reversijas izmaksas, naudas vienība |
||||
| Naudas plūsmu pašreizējā vērtība prognožu un pēcprognožu periodā, naudas vienības |
||||
3.10.Kapitalizācijas metodes pēc aprēķinu modeļiem
Aprēķinu modeļa kapitalizācijas metode tiek izmantota, lai novērtētu nekustamo īpašumu, kas rada regulāras ienākumu plūsmas ar paredzamo to izmaiņu dinamiku.
Tajā pašā laikā izmaiņu dinamiku var raksturot matemātiski - kā likums, lineāri vai eksponenciāli (regulāras izmaiņas par kādu summu vai izmaiņas noteiktā tempā).
Šādi ienākumi tiek kapitalizēti pēc vispārējās kapitalizācijas likmes, kas tiek veidota no diskonta likmes, kurā ņemts vērā kapitāla atdeves modelis, finansēšanas metodes un termiņi, kā arī paredzamās ien ākumu un īpašuma vērtības izmaiņas nākotnē.
Aprēķinu modeļu vispārīgā kapitalizācijas formula:
Atšķirība starp kapitalizācijas metodēm saskaņā ar aprēķinu modeļiem un tiešās kapitalizācijas metodi ir šāda:
- kapitalizācijas metodēs pēc aprēķina modeļiem kapitalizācijas likmes vērtību aprēķina, pamatojoties uz diskonta likmes vērtību un kapitāla atdeves likmi, ko nosaka, piemēram, Ring, Inwood, Hoskold modeļi. ;
- tiešās kapitalizācijas metodē kapitalizācijas likmes vērtību nosaka tieši, piemēram, pamatojoties uz datiem par analogiem objektiem, izmantojot tirgus ieguves metodi.
Kapitāla atdeves likme (atdeves likme) ir kapitāla vērtības gada zaudējumu summa paredzamajā objekta lietošanas periodā.
Ir šādas galvenās metodes kapitāla atdeves likmes vērtības aprēķināšanai: Ring, Hoskold, Inwood.
Gredzena metode– kapitāla atdeves likmes aprēķināšanas metode. Ieguldītais kapitāls atmaksājams vienādās summās:
Kur:
Parasti gredzena metodi izmanto, ja prognozes periods sakrīt ar atlikušo saimniecisko kalpošanas laiku.
Hoskolda metode– kapitāla atdeves likmes aprēķināšanas metode. Par reinvestētajiem līdzekļiem ir paredzēts saņemt ienākumus ar bezriska likmi:
Kur: i B R (\displaystyle i_(BR)) ir bezriska peļņas likme,
T ir prognozēšanas periods. Tas var būt vienāds ar atlikušo kalpošanas laiku vai būt mazāks par to.
inwood method– kapitāla atdeves likmes aprēķināšanas metode. Reinvestētajiem līdzekļiem ir paredzēts saņemt ienākumus ar likmi, kas vienāda ar nepieciešamo kapitāla atdeves likmi (atdeves likmi):
T ir prognozēšanas periods.
Hoskold un Inwood modeļi ietver aizstāšanas fonda faktoru (SFF) kā kapitāla atdeves likmi.
Hoskold modelī tiek izmantota bezriska likme, savukārt Inwood modelī tiek izmantota diskonta likme.
Uzdevuma piemērs. Noteikt novērtējuma objekta tirgus vērtību, izmantojot kapitalizācijas metodi pēc aprēķina modeļa pie šādiem nosacījumiem: NPV = 100,000 naudas vienības, i = 15%, atlikušais saimnieciskais k alpošanas laiks ir 10 gadi, noteikt atdeves likmi, izmantojot Inwood modeli. . Risinajums:
Jāatzīmē, ka šie vienkāršie modeļi apraksta ideālu pastāvīgu neto darbības ienākumu gadījumu.
Modeļi tiek pielāgoti, lai ņemtu vērā regulāri mainīgos ienākumus.
Sīkāku informāciju par skaitļošanas modeļiem skatiet, piemēram, S.V. Gribovskis E.N. Ivanova, D.S. Evova, O.E. Medvedevs "NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA IZMAKSAS NOVĒRTĒJUMS", 170. lpp., M, Interreklama, 2003 u.c.
3.11. Kapitāla atdeves likme (Ring, Hoskold, Inwood metodes)
Kapitāla atdeves likme (atdeves likme) ir kapitāla vērtības gada zaudējumu summa paredzamajā objekta lietošanas periodā. Ir šādas galvenās metodes kapitāla atdeves likmes vērtības aprēķināšanai: Ring, Hoskold, Inwood.
Gredzena metode ir metode kapitāla atdeves likmes aprēķināšanai. Ieguldītais kapitāls atmaksājams vienādās summās:
I V O Z V R = 1 T × 100 % (\displaystyle i_(VOZVR)=(\frac (1)(T))\times 100\%)
Kur: i V O Z VR (\displaystyle i_(VOZVR))– atdeves likme, %; – atlikušais novērtējuma objekta saimnieciskā mūža periods, gadi.
Hoskolda metode ir metode kapitāla atdeves likmes aprēķināšanai. Par reinvestētajiem līdzekļiem ir paredzēts saņemt ienākumus ar bezriska likmi:
I V O Z V R = i B R (1 + i B R) T − 1 (\displaystyle i_(VOZVR)=(\begin(masīvs)(l)\\(\frac (i_(BR))((1+i_(BR\; ))^(T)-1))\end(masīvs)))
Kur: i B R (\displaystyle i_(BR)) ir bezriska peļņas likme.
Inwood metode ir metode kapitāla atdeves likmes aprēķināšanai. Reinvestētajiem līdzekļiem ir paredzēts saņemt ienākumus ar likmi, kas vienāda ar nepieciešamo kapitāla atdeves likmi (atdeves likmi):
I V O Z V R = i (1 + i) T − 1 (\displaystyle i_(VOZVR)=(\begin(masīvs)(l)\\(\frac (i)((1+i)^(T)-1)) \end(masīvs)))
Uzdevuma piemērs. Noteikt vērtēšanas objekta tirgus vērtību, izmantojot kapitalizācijas metodi pēc aprēķina modeļa pie šādiem nosacījumiem: NPV = 100,000 naudas vienības, i = 15%, saimnieciskais kalpošanas laiks ir 10 gadi, atdeves likmi nosaka, izmantojot Inwood modeli. Risinajums:
I V O Z V R = C H O D R = C H O D i + i V O Z V R (\displaystyle i(VOZVR)=(\frac (CHOD)(R))=(\frac (CHOD)(i+i(VOZVR))))
I V O Z V R = 0.15 (1 + 0.15) T − 1 ≈ 0.05. (\displaystyle i(VOZVR)=(\frac (0.15)((1+0.15)^(T)-1 ))\apmēram 0.05.)
P V = C H O D i V O Z V R = 100000 0, 15 + 0, 05 = 100000 0, 2 = 500000 (\displaystyle PV=(\frac (CHOD)(i(VOZVR)))=(\frac (100000 +0.0.5) ))=(\frac (100000)(0,2))=500000)
Navigācija sadaļā "nekustamais īpašums:"Kapitāla atdeve no reprodukcijas fonda ieguldījumu atdeves likme (Inwood metode). Šī metode paredz, ka atlīdzības fonds tiek veidots ar procentu likmi, kas vienāda ar ieguldījumu atdeves likmi. Šo metodi izmanto pastāvīgajiem mūža rentes ienākumiem. Šīs metodes ilustrācija ir aizdevums ar pašnolietojumu, kur aizdevuma kapitalizācijas likme ir procentu summa, kas šajā gadījumā ir atdeves likme no aizdevuma summas, un ieguldījumu atgūšanas fonda faktors. , ko nosaka pēc formulas:
, (4. 19)
kur i ir ieguldījumu atdeves likme;
n ir ieguldījumu atmaksas termiņš;
Ieguldījumu atgūšanas fonda factors;
Parāda atmaksas koeficients jeb amortizācijas imaksa
naudas vienība.
Mēs apsvērsim šo metodi nākamajā piemērā.
Piemers. Pārdošanā ir izlikts īpašums UAH 50 000 vērtībā. Investors plāno saņemt atdevi no ieguldītā kapitāla 6% apmērā gadā, pieņemot, ka gada naudas plūsma būs aptuveni UAH 14,000. Tajā pašā laikā investors plāno atgūt savu ieguldījumu 4 gadu laikā.
Nepieciešams noteikt kapitalizācijas koeficientu, kā arī iespēju atgūt ieguldījumus uz noteiktu laiku.
Design parameters:
D = 50 tūkstoši spēļu.; n = 4; i = 6%.
Atlīdzības fonda koeficients un / ((1 + i) n - 1) = 0.06 / (1.06 4 1) = 0.2286.
Definēsim kapitalizācijas koeficientu:
K = 0.2286 + 0.06 \u003d 0.2886 vai K = 0.2886 un (1 + i) n / ((1 + i) n - 1) \u003d 0.06 x 1.06 4 / ( 1.28) = 0.28.
Pirmā gada iemaksa, kas paredzēta ieguldījumu atmaksai, ir:
R, \u003d D x un / ((1 + i) p - 1) \u003d 50 x 0.2286 \u003d 11.4296 tūkstoši UAH. Ikgadējais steidzamais maksājums, kas nodrošina ieguldījumu atdevi un procentus par ieguldīto kapitālu, būs:
Y = 50 x 0.2886 = 14.4296 tūkstoši spēļu.
Pārbaudot noteikta kapitalizācijas koeficienta pareizību un iespēju atgūt ieguldījumus noteiktā laika posmā:
J/K = D ◊ 14.4296 / 0.2886 = 49.9986 (~ 50 tūkstoši UAH)
Investīciju atmaksas aprēķins (tūkst. UAH) Iesniegsim tabulā. 4.5.
4.5. tabula.
(tukstoši UAH)
| Gadā | D | I = Dkzi | USD | Y |
| 1 | 50,0 3 | 3,0 | 11,4296 | 14,4296 |
| 2 | 8,5704 | 2,3143 | 12,1153 | 14,4296 |
| 3 | 26,4551 | 1,5873 | 12,8423 | 14,4296 |
| 4 | 13,6128 | 0,8168 | 13,6128 | 14,4296 |
| Kopa | - | 7,7184 | 50,0 | 57,7184 |
Šis piemērs ir ilustrācija atveseļošanas fonda kapitāla atdeves un ieguldījumu atdeves likmes aprēķinam. Šajā piemērā ieguldījumu atdeves likme ir kapitalizācijas koeficienta sastāvdaļa. Tas ir vienāds ar kompensācijas fonda koeficientu, kas noteikts ar tādu pašu procentu likmi kā ieguldījumu atdeve (0.06 / (1.06 4 - 1) = 0.2286). Vēl viena kapitalizācijas koeficienta sastāvdaļa ir ieguldījumu procentu likme. Šīs tehnikas izmantošana nodrošina pilnīgu ieguldījumu atgūšanu un atbilstošu ienākumu saņemšanu no tiem.
Hoskolda metode
Kompensācijas fonda kapitāla atdeve un bezriska procentu likme (Hoskolda metode).
Dažos gadījumos ieguldījumi ir tik ienesīgi, ka iespēja tos atkārtoti ieguldīt ar tādu pašu procentu likmi kā sākotnējais ieguldījums ir maz ticams. Līdz ar to par reinvestētajiem līdzekļiem ir iespējams saņemt ienākumus ar zemāko "bezriska" procentu likmi. Šo "bezriska" pieeju masu ieguldījumu aktivitātei sauc par Hoskolda metodi.
Piemēram, investīciju sabiedrība ir investējusi projektā, kas nes peļņu 18% gadā un ir paredzēts 4 gadiem, kas ir daudz augstāks par vidējo atdevi šajā jomā. No ieguldījumu atdeves saņemtās summas var reinvestēt bez riska tikai ar likmi 8%, un paredzamie ienākumi pirmajā gadā būs UAH 1,500,000.
Tā kā 4 gadu aizstāšanas fonda factors pie 8% ir 0.08 / (1.08 4 - 1) = 0.222, kopējais kapitalizācijas koeficients ir 0.18 + 0.222 = 0.402.
Lai noteiktu 4 gadu ienākumu plūsmas vērtību, pirmā gada ienākumus sadalām ar kapitalizācijas koeficientu. Pirmajā gadā ienākumi ir 1,500,000 UAH
Gada ienākumos ieguldītā kapitāla atdeve (procentu ienākumi) būs 3.73 x 0.18 = 0.671400 UAH, bet ieguldītā kapitāla atdeve ir 3.73 * 0.222 = 0.828060 UAH. Pārbaudīsim šo aprēķinu: 0.6714 + 0.82806 = 1.49946 1500 000 UAH).
Gadījumos, kad darījuma gaitā ir iespējams zaudēt daļu no ieguldītā kapitāla (piemēram, izīrētas dzīvojamās ēkas nolietojums), kārtējie ienākumi jāuzskata gan par ieguldījumu atd evi, gan kā ieguldījumu atdevi. No ta. Lai to izdarītu, ir jāpalielina kapitalizācijas koeficients.
Piemers. Mājas, kuras sākotnējās izmaksas ir 50 tūkstoši UAH, īpašnieks to izīrē uz 10 gadiem. Pēc nomas termiņa beigām māja zaudē savu sākotnējo vērtību par 20%. Definēsim: ikgadējā nomas maksājuma apmēru, kas tiek veikts katra gada beigās, kas nodrošinātu zaudētā kapitāla daļas atmaksu, un ieguldītā kapitāla atdevi 10% apmērā gadā kapitalizācijas koef patients.
Zaudētā kapitāla apjoms ir 50x0.2 = 10 tūkstoši UAH.
Atlīdzības fonda koeficients: un / [(1 + i) n -1] = 0.1 / [(1 + 0.1) 10 - 1] = 0.0627454.
Zaudētā kapitāla kompensācija par 1 gadu ir:
0.0627454x10,000 = UAH 627.454
Ikgadējā nomas maksājuma summai jābūt:
50,000 x 0.1 + 627.454 = UAH 5627.454
Summa, ko saimnieks saņems par visu nomas termiņu (dzīves rentes summa) būs:
5627.454x / 0.1 = 5627.45x15.937425 = UAH 89687.06
Definēsim kapitalizācijas koeficientu.
Kapitāla (investīciju) kompensācija, ņemot vērā to zaudējumus 20% apmērā ar mūža rentes metodi, būs: 0.2x0.1 / (1.1 - 1) = 0.2x0.062745394 = 0.01254908.
Atdeve (procentu likme par ieguldīto kapitālu) - 10% (0.1). Kapitalizācijas koeficients ir: 0.01254908 + 0.1 = 0.11254908. Ieguldījuma sākotnējā (pašreizējā) vērtība ir 5627.454 / 0.11254908 = 50000.
Prognozējot aktīvu vērtības pieaugumu, par ieguldījumu atdevi var uzskatīt visus tekošos ienākumus un daļu ieņēmumu, kas saņemti no aktīvu tālākpārdošanas. No actīvu tālākpārdošanas gūto līdzekļu atlikums nodrošina! ieguldita kapitala atdeve. Kapitalizācijas koeficientu šādos gadījumos var definēt kā starpību starp diskonta likmi un kapitāla pieauguma gada procentuālo daļu.
Piemers. Zemesgabals tiek iznomāts uz 10 gadiem ar procentu likmi 12% gadā. Pašreizējie ienākumi paliek nemainīgi un ir 9.6 tūkstoši UAH. Tiek pieļauts, ka pirms nomas termiņa beigām zemes gabala izmaksas pieaugs par 25%.
Nosakiet kapitalizācijas koeficientu un vietnes pašreizējo vērtību.
Nepieciešamā atdeves likme: 0.12.
Vērtības pieaugums: 0.25 x (0.12 / ) = 0.25 * 0.056984164 = 0.01424604.
Kapitalizācijas koeficients: 0.12x0.014246041 = 0.105753959.
Pašreizējās zemes gabala izmaksas: 9.6: 0.105753959 = 90.777 tūkstoši UAH.
Izmaksas tālākpārdošanas brīdī: 90.777x1.25 = 113.47 tūkstoši UAH.
Izpētot kapitāla atdeves aprēķināšanas metodes, konstatējām, ka periodiski saņemtos ienākumus var iedalīt divās daļās: kapitāla atdeve un kapitāla atdeve. Kapitāla atdeve ir procentu nauda, kas saņemta par ieguldīto kapitālu, tas ir, galīgā peļņa. Kapitāla atdevi raksturo tā kompensācijas likme. Kapitāla atdeves likme ir atkarīga no investīciju projekta ilguma, pašreizējās atdeves likmes, periodisko ienākumu stabilitātes un no kapitāla izmaksu pieauguma vai samazinājuma īpašumtiesību periodā.
